楼市倒挂的疯狂里，谁被坑的最惨？
这几年，恐怕没有比在上海买套房更赚钱的事情了。新房和二手房之间的高倒挂，取代了刚需，取代了改善，成了楼市的本质驱动力。买到就是赚到的红利下，仿佛不加入这场游戏的人直接就变成了傻x。但是一个又一个项目创造了超高的分数的背后，却是频发的楼市乱象。装修包、假结婚等乱象重出江湖，未交房即维权的事件屡屡发生。随着部分板块的二手房价格回落，曾经的高到挂开始逐渐消失，大家开始冷静起来：倒挂这个红包，我真的能拿到吗？01倒挂有两个必要条件，第一是新房限价，第二个是二手房暴涨后跟新房巨大的价差。2020年可以视为上海这轮行情的起点，那一年，上海楼市发生了几个重大的转折。新房市场方面的转变从土拍规则的变化开始。之前上海的土拍有三个限制条件：第一个是参与拍地要对参拍企业打分，大企业分数高机会多，小企业很难入围。第二是开发商需要自持15%建面的房子做租赁或者人才公寓，这部分一算账就亏钱。第三个是上海的限价卡的很死，很多年都没动过板块限价，开发商不敢加预期拿地。这三个条件一个限制了准入门槛，一个限制了利润，一个限制了预期，这就导致上海土拍市场特别冷。2020年，先是三家围标导致打分退出历史舞台；然后是绿地海珀外滩开始各区域纷纷突破板块限价随后是15%的自持逐渐取消，直接引爆了土拍市场。土拍的溢价率越来越高，新房的价格不断上涨，让整个市场都火了起来。土拍火热，新房涨价，其实对成交数据直接效应不大，对信心的价值是无限的。02与此同时，二手市场也迎来了重大利好。由于众所周知的原因，货币开始大放水。上海楼市之前的改善需求被压抑了多年，在此刻开始报复式拓张。如今很多机构都在回顾那一年的暴涨，归因于刚需大量涌入或者豪宅大幅领涨，其实都是胡扯。那年的暴涨，是从改善社区开始的。上海的好房子又太少，改善客户能买的地方又太少。联洋、大宁这样的板块开始领涨，价格直逼曾经那些豪宅的价格，豪宅才开始了爆发式增长。而众多的刚需住宅，在大盘的疯狂下，才跟着市场涨了起来。这时候，新房火，二手涨，楼市才真的进入爆火区间。03随着土拍越来越火，新房市场越来越热，上面推出了两个政策。一个是土拍开始推出了联动价，限制大家无节制的加价拍地；另一个就是推出了积分摇号政策，希望让那些无房户能够有一套机制买到房子。出发点都是好的，但是今时不同往日。限价以前是拦住疯狂的缰绳，如今却成了套利空间的起算点，大家一下子都明白了游戏规则。回想起来，历史都是惊人的相似。杭州2016年楼市开始了限价和精装房要求，楼市爆火开始。但是当时市场上的好房子大多要找关系+茶水费，大部分人还参与不进去。2018年正式推出摇号政策，其实才让所有人都公平参与到游戏之中，但是也让全民炒房正式走上历史舞台。内测再好，只是一小部分玩家掀不起大风浪；公测开始，大时代才真正到来。04积分摇号拦得住正常的购房者，拦不住杀红眼的投机客。没有分数那就假结婚，实在不行就婚姻更名，黄牛的费用也水涨船高，从最开始的几万块变成了几十万上百万。一些人新房买不到，就去买那些已经高位倒挂的二手房，希望也能赶上一个尾巴；开发商在这个过程中，也肆无忌惮起来。一边是靠着封阳台、装修包创收，一边通过筛首付比例、筛分数挑客户。更有甚者，售楼处都没了，一个销售员都找不到，买个房子交材料都得提前打点一下知道消息的黄牛。同时疯狂的还有房东，有降价的，明面上是出国、生病、离婚，实际上就是去打新。也有看板块卖得火热疯狂涨价的，也想在这波浪潮中分一杯羹。马克思曾说过：一旦有适当的利润,资本就大胆起来。有百分之十的利润,他就保证到处被使用；有百分之二十的利润,它就活跃起来；有百分之五十的利润，它就铤而走险,为了百分之一百的利润,它就敢践踏一切人间法律。05风浪越大鱼越贵，退潮了才知道谁没穿裤头。随着楼市的下行，大家发现倒挂不能直接对标板块最贵那个小区，因为品质都不在一个梯队上；同时也有不少人发现，曾经对标的那个价格明星，已经跌回了新房的价格。以倒挂驱动的市场，问题就是大家都忽略了买房最本质的要素，供需关系。这小区到底为啥二手涨得贵？是昙花一现还是持续保值？很多人其实没想太清楚。上海楼市之前最大的特点，其实就是太过于健康。每个板块的客户数量，房源数量都比较稳定，尤其是2020年之前那几年，真的是稳如老狗。2020年，市场爆火，客户变多了，但是房源可没变多。房价的暴涨本质是供需关系的变化：要么客户太多，要么房子太少，供需不平衡了才会涨。2021年初楼市热的时候，一个月成交四万套，上海中环内几乎无房可买，追涨的成交价越来越高，房价自然直接起飞。房子其实是流通性并不好，但是价格的传导作用却特别强。上海以前平均一个月两万套，一个小区可能就成交了一两套，很多小区都没成交。这个价格标尺出来了，对标新房自然直接起飞了。06前文也提过，领涨的板块，本质上是有稀缺性的。客户多，好房子太少，一波行情乘风起。但是这样的板块可没那么多，大部分的板块只是时势造英雄，在某些条件下达成了“稀缺”。比如大虹桥徐泾的爆火，表面看是长宁暴涨，2号线的客户外溢到了徐泾。徐泾的二手房一度涨到逼近十万大关，引导整个楼市的投资客冲向大虹桥打新。但是究其根本，实际上还是那个时候，徐泾二手房太少，加起来就是万科和仁恒这俩。供应得少，客户来了，几套成交冲到了那个位置罢了。这么说，你可能就理解眼下为什么跌了。市场下行，上游的房价跌了，客户外溢不来了，接盘侠少了；随着新房的交付，徐泾的二手房可是太多了，但是产业没啥突破，自然而然就价格下去了。07最不应该的是，很多人因为倒挂甚至改变了自己的购房决策。我们遇到很多在浦西生活，去浦东打新的；也遇到过浦东工作到大虹桥打新的。归根结底，房子对于大部分人来说是家庭的承载体，还是要把“住的舒服”放在重要的位置上。当然，他们只是通勤不方便，或者没拿到当时期望的红利。最惨的其实是那些在高位接盘这些“概念板块”二手房的人，这个亏，不知道通胀多少年才能回本。08这几年畸形发展后，楼市其实还有两个重大的风险。第一个就是限售带来的二手房集中入市，肯定会让一些板块“剧烈震荡”。不可否认的是，这几年的楼市涌入了不少没有自住需求的投资客。待到限售解禁，相对比较稀缺的区域还好，那些近些年供应量特别多的区域估计都有闪崩的风险。还是那个逻辑，板块的容量有限，但是价格传导性很强，跌跌不休上海也不是没出现过。在倒挂先出现的南京和杭州身上已经验证，大量抛盘下，各种神奇价格都会出现。另一个风险就是如今那些拥有极高倒挂的豪宅。豪宅的倒挂最多，但是实际上却是楼市成交量最小的部分：涨价高，跳价也厉害。上海近些年的顶流高分豪宅楼盘不少，未来要入市的恐怕更多。当豪宅太多，其实就会再度分化，一部分冒牌货社区价格下跌再所难免。只能祈祷，未来这些年多诞生一些富豪，用强大的购买力撑住房价。要不然，当豪宅价格传导下来，对楼市的影响是毁灭性。好在，上海的新房供应一直比较克制，倒也不会出现倾销的行为，这个风险大概率不会爆发。结语结尾插个题外话。其实楼市和人生一样，可以理性分析做好准备，但是却很难完全实现预测。比如倒挂这东西，迟早会消失，楼市迟早会重新回到一个平衡，只是时间未知。回想发生重要转折的2020年，我还在开发商里面做投资。临近新年假期的前几天，我正和邻座的同事闲聊。彼时的他刚住进龙湖天璞不久，正跟我吐槽完家里的中央空调制暖不怎么好。当时他补了一句，这几年上海买新房真是没意思，完全不涨，他们去南京、南通、杭州买房的这几年都赚翻了。而我，彼时刚收到在淘宝买的五个蓝色3M牌n95口罩，边拆快递边提醒他，最近恐怕得提前买些口罩，感觉要不太平。当时的我们其实都没意识到——他说的事，和我说的事，后面都发生了超出想象的变化。如今回望，是好是坏，时间最后都会给出答案。我们能做的，就是尽可能做好准备。买房如此，人生更是如此。▼以上为正文编辑∣环线咨询
本信息由网络用户发布，本站只提供信息展示，内容详情请与官方联系确认。
